《商業地產項目的定位與招商經營管理》

一、商業定位內容與定位依據

（一）商業地產項目定位內容

1、商業地產項目的定性定量分析（定性決定功能）

2、產品定位（需要做開發模式定位，確定租售比例）

3、建筑設計定位

4、經營主題定位（列舉一些主題商業案例，如主題購物中心、購物公園、旅游地產等）

   上海城開案例、上海大悅城案例

5、消費客群定位

6、經營檔次定位

7、功能分區定位

8、業態業種配比定位

（二）商業地產項目定位的依據

（1）城市等級

（2）城市經濟發展水平

（3）城市商業格局與競爭態勢

（4）城市商業消費水平

（5）城市人口規模

（6）項目交通條件

（三）商業地產項目的價值判斷內容

（1）商業項目區位價值

（2）商業項目交通價值

（3）商業項目商業價值

（4）商業項目資源價值

（四）商業地產項目定位方法

 

二、商業地產項目的招商與經營管理的營運概念

1、商業地產項目的營運概念（經營形式）

2、經營商家的關注點（影響招商的因素）

3、商業地產項目的二次裝修（商家對物業的功能配置要求）

三、商業地產項目的招商與經營管理的營運內容

（一）商業經營管理公司的六大服務管理職能

1、返租/招商管理

2、租賃/入駐審核管理

3、市場營銷管理

4、商業服務管理

5、行政事務管理

6、物業管理

（二）商業經營管理公司的營運管理內容

（三）招商管理的階段與步驟

1、招商與經營管理的階段

第一階段：項目招商經營管理前的組織準備階段

招商推廣的方案與策略：成都財富廣場案例

第二階段：項目的招商實施或招商代理管理階段

A.     招商實施與商戶的洽談內容與政策條件準備

B.      商業經營管理公司的招商工作流程表

l 對內準備工作部分

l 對外實施部分

C.      主力招商的洽談與招商政策的調整

第三階段：商家進入及開業營銷階段

A.     制定經營商家入駐流程

B.      制定經營商家進場操作規則

C.      制定招商租賃有關費用收取標準

2、招商與經營管理的步驟

第一步驟：招商工作的前期調研準備階段

l項目區域市場研析（招商時機、競爭發展生存性研析）

l做主力店及次主力店招商的可行性研究

l與主力商家及次主力商家的初步接洽

第二步驟：招商方案的設計策劃階段

l確定項目的招商模式、原則、目標、周期

l制定項目招商的營銷策略（招商控制方案）

l制定項目的招商資金預算與組織工作落實

第三步驟：招商實施籌備階段

l招商處籌建（招商道具準備）

l制定項目的招商制度及工作流程

l主力商家接洽

l籌備招商說明會/招商活動

第四步驟：招商實施階段

l招商實施前的確認事宜

l招商實施期（四期的各自策略執行）

四、商業經營管理公司的招商實施內容

1、招商實施的準備工作

l 招商優惠政策內容

2、招商實施的洽談與簽約

l 商業經營管理公司關于出租、委托招商洽談流程表

3、招商實施的入駐裝修（開店裝修）

l 商業經營管理公司關于經營商家辦理入駐手續的流程圖

案例解說：